Para a grande maioria das pessoas, investir em imóveis ainda é considerado um grande ‘bicho
de sete cabeças’, parece uma atividade complicada, uma realidade distante e que funciona
apenas para quem entende muito do assunto. Porém, utilizando-se de alguns cálculos e
adquirindo os imóveis certos, as chances de ser bem-sucedido e obter o retorno do seu
investimento na verdade são bem grandes!
Seja você um investidor habitual do ramo imobiliário ou alguém que decidiu agora que pretende
adquirir o seu primeiro imóvel, saber avaliar a projeção dos resultados do seu investimento de
forma eficiente e concreta é primordial. Então para saber mais a respeito do retorno sobre o
investimento (ROI) e aprender como realizar esse cálculo, aqui vão alguns dados essenciais para
que você obtenha sucesso no seu investimento.
Afinal, o que significa a Taxa de Retorno ou ROI?
A sigla ROI vem de uma expressão em inglês chamada Return on Investment, que nada mais é
do que a métrica utilizada para medir o lucro sobre qualquer ação que tenha exigido um
investimento, seja ele de um indivíduo ou seja de uma empresa. Nos investimentos imobiliários,
o ROI é capaz de mensurar ao investidor qual é o potencial de renda sobre a quantia investida
levando em consideração o valor do imóvel. Especificamente em investimentos imobiliários,
existem duas formas de se obter retorno, sendo elas a LOCAÇÃO ou a VENDA da propriedade.
Como calcular o ROI no mercado imobiliário?
O ROI pode ser calculado com base no dinheiro recebido com a venda ou a locação de uma
propriedade. A fórmula é bem simples, como vemos a seguir:
ROI = (lucro obtido / investimento feito) x 100
Vamos começar pelo ROI da locação. Nesse cenário, o investidor deve dividir o montante pago
pelo inquilino (descontadas taxas de corretagem) pelo valor total aplicado na compra do imóvel.
Com isso, imagine um imóvel que custou R$ 500 mil e é alugado por R$ 3.000. Tais valores
resultam em um ROI de 0,6% ao mês.
Agora, um exemplo de venda de imóvel. Pense no mesmo imóvel com custo de R$ 500 mil.
Graças a um bom momento do mercado, o investidor consegue encontrar um comprador que
pague R$ 600 mil. Em tal negócio, essa diferença de R$ 100 mil entre compra e venda faz com o
ROI seja de pouco mais de 8%.
Um ROI de 8% é claramente mais vantajoso que um de 0,6%. Mas é preciso avaliar isso numa
perspectiva temporal. Se o dono do imóvel demorar 4 meses para conseguir um comprador, o
ROI passa para 2% ao mês. Se essa demora se alongar por 12 meses, o retorno despenca para
0,6%, o que o iguala àquele obtido pela locação.
Como você viu, a conta para obter o ROI de um investimento imobiliário é feita sem muitas
complicações. Contudo, algumas observações precisam ser feitas para que o cálculo não
apresente resultados distorcidos.
O primeiro deles é incluir todos os custos com o investimento. Na compra de um imóvel, é
comum ter que arcar com diversas despesas de âmbito legal (como aquelas taxas que envolvem
a regularização da propriedade e impostos) e de eventuais obras, reparos e melhorias que
precisam ser feitos para tornar o imóvel atrativo para o mercado.
Outro aspecto é fazer a precificação correta, seja do aluguel, seja do valor de venda. Ainda que
uma elevação no preço da locação possa significar um aumento do ROI, ela pode colocar
barreiras na hora de achar um locatário. O mesmo vale para a venda: fique de olho no mercado
e observe imóveis de padrão semelhante. Imóveis vazios, além de prejudicarem o ROI, trazem
custos com manutenção e impostos.
Como levar esse índice em conta na hora de comprar um imóvel?
Se aplicadas na hora de escolher o imóvel no qual o dinheiro será investido, algumas dicas são
capazes de incrementar o ROI. Confira as principais:
Reflita sobre o momento econômico – O mercado imobiliário costuma ser mais resiliente à
flutuações da atividade econômica. Isso não significa que ele nunca é atingido pelo sobe e desce
da economia. Por isso, analise com cuidado a situação do momento e se aproveite dela quando
boas oportunidades surgirem. É normal que, em momentos de economia mais lenta, o preço
dos imóveis caia, o que representa um bom momento para quem quer investir.
Avalie a localização – A localização é o aspecto que geralmente mais influi no preço e no potencial
de rentabilidade de um imóvel. Logo, avalie esse quesito com cuidado, analisando questões
como infraestrutura (transporte e iluminação, por exemplo) e segurança. Por outro lado, uma
área mais afastada, mas com boas expectativas de investimentos em áreas cruciais, pode ser
uma excelente chance de negócio pensando no longo prazo.
Considere diversas opções – Mesmo sem muita pesquisa, é difícil não se surpreender com a
diversidade de imóveis disponíveis no mercado. Novos, usados, na planta, residenciais,
comerciais… A lista preencheria muitas linhas neste texto. Por isso, não descarte nenhuma delas
sem avaliar o potencial oferecido de acordo com a demanda do mercado. Algumas áreas são
mais atrativas para a venda de imóveis grandes, enquanto outras concentram a locação de
pequenos apartamentos. Tudo isso influenciará a rentabilidade do investimento.
Tome decisões racionais – Investidores de sucesso mantêm quase sempre um traço
inconfundível: a calma e a racionalidade para tomar decisões, mesmo nas horas mais
complicadas. Qualquer escolha feita envolvendo dinheiro deve excluir critérios subjetivos e se
manter alinhada com aspectos que possam ser quantificados. Tal atitude minimiza a chance de
equívocos que quase sempre levam a perdas.
Tudo isso mostra por que o cálculo do ROI no mercado imobiliário é tão importante e está
intrinsecamente relacionado com tomadas de decisões mais precisas. Na dúvida, não hesite em
contar sempre com empresas capacitadas, de confiança e com experiência no ramo.