O Supremo Tribunal Federal (STF) pôs em xeque a garantia do fiador no contrato de aluguel. A Primeira Turma (tipo de colegiado, o que no sistema Judiciário significa um corpo formado por três ou mais juízes) definiu que, mesmo com a determinação legal de que o imóvel de família do fiador seja alienado para quitação de dívida locatícia, essa regra não vai valer para todos os casos.
Independentemente do processo que foi debatido no STF se tratar de um contrato de locação comercial, profissionais especializados na área dizem que a lei, para fins de garantia, não diferencia os dois tipos de contrato. Exatamente por esse motivo, o decreto implica na insegurança jurídica, que pode ter como consequência mais custos e barreiras para as pessoas que moram em imóveis alugados.
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Até então, o que estava garantido é que, se um indivíduo que possui um débito, mas o único bem para quitação é o imóvel empregado para fins residenciais, ele não poderá responder pela dívida, a não ser que ele esteja devendo aluguel. “O STF rasgou essa pacificação que foi construída ao longo de décadas para dizer que se o inquilino está devendo aluguel, se a garantia é a fiança e o fiador tem só um imóvel, esse imóvel não vai mais ser penhorado, o locador tem de satisfazer o seu crédito de outro jeito”, afirmou Umberto Bresolin, sócio do Bicalho e Mollica Advogados para o jornal Estado de São Paulo.
O fiador é a garantia mais frequente nos contratos residenciais, mas acima de tudo é a única que não implica gastos para o locatário. “A lei de 1991 foi feita para facilitar o acesso à locação, para dar mais segurança jurídica. Se o direito à moradia é um direito social, a locação é uma maneira de viabilizar esse direito”, disse Moira Toledo, diretora da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP para o jornal Estado de São Paulo.
Esse decreto pode deixar mais caro o processo de locação de um imóvel. ““Os locadores podem exigir mais garantias antes de assinarem os contratos de locação comercial ou residencial, já que aumenta o risco de não receberem o aluguel e nem mesmo do fiador.”, afirmou Dariano Secco, sócio do escritório Márcio Casado para o jornal Estado de São Paulo.
Essa imposição de mais custos e mais dificuldade para quem aluga um imóvel pode dificultar muito esse mercado que tenta se recuperar da crise e não vê muito espaço para colocar mais impedimentos e correr o risco de ficar mais tempo com a responsabilidade de um empreendimento vazio.
Alternativas
A ação de penhorar um imóvel está passando por mudanças na lei. O que mais se faz é a garantia na forma de depósito integral, fiança ou seguro bancário. Porém, desde as mudanças no Código Processual Civil no ano de 2015, já é possível trocar um imóvel penhorado por outra residência ou até mesmo por um seguro fiança.
“A substituição do imóvel penhorado por outro é uma alternativa para o devedor e também para o mercado, que pode ter disponível um imóvel que provavelmente acabaria encalhado”, explicou o advogado Eduardo Ramos Viçoso Silva, do escritório Peluso, Stüpp e Guaritá Advogados para o jornal Estado de São Paulo.
Outra alternativa pouco usada na penhora é o seguro garantia. Umberto Bresolin, conta que essa alternativa deve cobrir 30% a mais do débito e por seus custos e desconhecimentos, ainda não é muito utilizada.