Quem está pensando em adquirir um imóvel, mas não dispõe do todo o dinheiro para fazer um pagamento à vista, pode encontrar no crédito imobiliário uma boa alternativa. Afinal, apenas com o valor da entrada e com a complementação feita com o dinheiro emprestado pelo banco é possível realizar esse objetivo.
Contudo, é preciso avaliar as modalidades de financiamento da Caixa existentes e as opções oferecidas pelas várias instituições financeiras, uma vez que pode haver diferenças significativas nos juros cobrados.
Neste guia, vamos analisar como funciona o financiamento da Caixa Econômica Federal (Caixa), que cobra as menores taxas do país. Também analisaremos se vale a pena buscar os recursos junto ao banco e indicaremos caminhos que facilitarão a obtenção do crédito. Confira!
1. O que é o financiamento da Caixa?
Fundada em 1861, a Caixa é uma empresa pública do Governo Federal que figura em segundo lugar no ranking dos bancos brasileiros, encerrando 2016 com ativo total de R$1,242 trilhão, atrás apenas do Banco do Brasil. De acordo com o Decreto Lei nº 759, de 1969, ela opera como instituição financeira que tem finalidades sociais.
Portanto, como determina o decreto, a Caixa deve conceder empréstimos e financiamentos de natureza assistencial, cooperando com as entidades de direito público e privado na solução dos problemas sociais e econômicos.
Nesse sentido, o banco opera de maneira especializada no setor habitacional, se apresentando como sociedade de crédito imobiliário e principal agente do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que sucedeu o antigo Banco Nacional da Habitação (BNH). Sendo assim, ela tem como uma das suas finalidades principais fornecer recursos para que a população brasileira consiga adquirir a casa própria.
Em outras palavras, isso significa que o financiamento da Caixa deve apresentar condições mais favoráveis do que as dos seus congêneres, ofertados por outros bancos.
1.1 O SFH
Criado em 1964, o BNH foi sucedido pelo SFH, mantendo a mesma natureza social de conceder crédito à população brasileira, a fim de dar condições de acesso à casa própria. Ele emprega recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que são canalizados para a construção, reforma ou para compra de imóveis residenciais.
Pelo SFH podem ser adquiridos imóveis como valor limite de R$ 950 mil, quando localizados no Distrito Federal e nos estados de Minas Gerais, Rio Janeiro e São Paulo, e R$ 800 mil, para imóveis nos demais estados da União.
As taxas de juros cobradas pelo financiamento da Caixa no SFH são a partir de 9,75% ao ano, abaixo do limite do sistema, que é fixado em 11% ao ano. Além disso, quem é optante do FGTS pode utilizar o saldo do fundo para o pagamento de parte do financiamento ou para a quitação do imóvel.
O prazo máximo de pagamento é de 35 anos e pode ser financiado até 90% do imóvel, se ele for novo, e 70% para imóvel usado. As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda apresentada.
1.2 Pró-cotista
O sistema Pró-cotista tem regras idênticas às do SFH e se destina a atender exclusivamente aos trabalhadores que sejam titulares de contas vinculadas ao FGTS. Para ter acesso ao financiamento, é necessário que o trabalhador também cumpra as regras que seguem descritas:
- ele deve trabalhar há pelo menos três anos sob o regime do FGTS. A contagem do tempo é feita considerando os períodos consecutivos ou não que tenham sido trabalhados na mesma empresa ou em empresas diferentes;
- é preciso comprovar contrato de trabalho ativo, inclusive quando os recolhimentos devidos não tenham sido realizados pelo empregador, o que significa que a conta não terá saldo;
- caso não haja contrato ativo, é possível apresentar contrato de trabalho inativo que tenha gerado saldo em conta vinculada do FGTS na data da concessão do empréstimo. O saldo deve corresponder a, no mínimo, 10% do valor do imóvel, na avaliação da Caixa;
- o proponente não pode ser proprietário ou promitente comprador de imóvel residencial pronto ou em construção que esteja na região metropolitana do local onde reside na atualidade ou onde exerça a ocupação principal;
- ele também não pode ser titular de outro financiamento ativo em qualquer parte do território nacional que tenha sido concedido pelo SFH.
1.3 SFI
A Caixa também financia imóveis com valores superiores a R$ 950 mil, até o limite de R$ 3 milhões. Esse financiamento pode ser feito por intermédio do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), outra modalidade de crédito, que não utiliza recursos do FGTS. O limite de financiamento é de até 80% do valor do imóvel.
As taxas de juros do SFI variam de acordo com o nível de relacionamento do mutuário com o banco e ficam limitadas a 12,5% ao ano.
1.4 Minha Casa Minha Vida
A Caixa atua com o Programa Minha Casa Minha Vida que, com as novas regras anunciadas pelo Governo Federal em 2017, ampliou a abrangência. Agora, têm acesso à linha de crédito habitacional do programa famílias com renda mensal de até R$ 9 mil, enquanto anteriormente o rendimento era limitado a R$ 6,5 mil.
O Minha Casa Minha vida se distribui em quatro faixas de renda, cada uma delas obedecendo às regras descritas a seguir:
Faixa 1
Na Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida estão os imóveis residenciais destinados a famílias com renda bruta mensal limitada em R$ 1,8 mil. Os preços máximos dos imóveis são estipulados de acordo com a localidade e 90% do valor pode ser custeado pelo programa, havendo ainda a possibilidade de concessão de subsídio para a compra, dependendo da renda familiar apresentada à Caixa.
Os imóveis são entregues aos interessados que tenham se cadastrado junto ao Minha Casa Minha Vida, o que pode ser feito na própria Caixa, e que sejam ganhadores dos sorteios que são feitos nas cidades onde os empreendimentos são construídos.
Faixa 1,5
A Faixa 1,5 contempla famílias com renda mensal acima à da Faixa 1 e limitada a R$ 2,6 mil. Os subsídios podem chegar a R$ 45 mil, com valor máximo do imóvel fixado em R$ 135 mil, também dependendo da localização.
Para obter o benefício, o interessado deve seguir os mesmos passos estabelecidos para a Faixa 1, se cadastrando na Caixa e aguardando a realização do sorteio para a entrega do imóvel.
Faixa 2
Famílias com renda superior à da Faixa 1,5 até o limite de R$ 4 mil se enquadram na Faixa 2 e não precisam se cadastrar. Basta solicitar o financiamento direto na Caixa, que fará uma análise de crédito para definir o valor do subsídio.
Faixa 3
Famílias com renda superior a R$ 4 mil, limitada a R$ 9 mil, podem se beneficiar do Minha Casa Minha Vida, obtendo um financiamento com recursos do FGTS e taxa de juros de, no máximo, 8,16% ao ano, que é bastante inferior às demais praticadas pelo mercado.
Para se habilitar ao programa, além da renda familiar adequada, o candidato também não pode ser beneficiário de qualquer outro programa público que conceda parte de pagamento de um imóvel ou taxas de juros reduzidas. Essa condição é verificada pela Caixa antes da concessão do financiamento.
Também não há sorteio. Basta que os interessados se dirijam a uma agência da Caixa para fazer o cadastro, que será submetido à análise. O valor limite dos imóveis também varia, de acordo com a localidade onde eles se situam.
1.5 Sistemas de amortização adotados pela Caixa
O sistema de amortização influencia na forma como a parcela mensal do financiamento é composta. Como ocorre com todo tipo de empréstimo, além das taxas e seguros que são cobradas nos financiamentos imobiliários, há também a cobrança de juros e da parcela referente ao valor principal do crédito.
Portanto, quando uma parcela é paga, está sendo pago parte do valor emprestado e outra parte correspondente aos juros. O sistema de amortização influencia nessa relação e tem peso sobre os valores das parcelas e no custo final do empréstimo, o que torna importante conhecê-lo. Confira quais são as modalidades utilizadas pela Caixa:
Tabela Price
Pela Tabela Price, durante todo o período em que o financiamento é pago, as parcelas permanecem fixas, com uma parte maior da parcela formada pelos juros e a parte menor formada pelo principal da dívida. Com o tempo, essa situação vai sendo invertida e o mutuário passa a pagar uma quantia menor referente aos juros e uma quantia maior referente ao principal da dívida.
A Tabela Price oferece a vantagem das prestações iniciais serem menores do que seriam, se utilizado o Sistema de Amortização Constante (SAC), que veremos a seguir. Porém, no final, o custo do empréstimo pelo sistema Price é maior do que seria pelo SAC.
Para formar uma ideia de como funciona o sistema, a Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac) fez uma simulação de um empréstimo qualquer, com valor de R$ 100 mil — com juros anuais de 14% e com prazo de pagamento de 10 anos. Utilizando a Tabela Price, teríamos parcelas fixas mensais de R$ 1.552,66. O total pago seria de R$ 186 mil, desconsiderando eventuais taxas e seguros. Portanto, ao valor emprestado, houve um acréscimo de R$ 86 mil pelo serviço dos juros.
SAC
No SAC, o valor da amortização é fixo, enquanto os juros são decrescentes ao longo do período. Ou seja, ao longo do tempo, a amortização da dívida cresce, enquanto o serviço dos juros cai. Com isso, as prestações também decrescem.
Contudo, como desvantagem numa comparação com a Tabela Price, esse sistema apresenta o fato da parcela inicial da prestação ser maior. Por outro lado, o valor final do financiamento é menor.
Retomando a simulação da Anefac, para um empréstimo bancário de R$ 100 mil, teríamos uma prestação inicial de R$ 2 mil, cerca de R$ 450 mais cara do que pelo sistema Price. Mas, a parcela final seria de R$ 879,93 e a soma de todas as parcelas totalizaria R$ 172 mil. Ou seja, R$ 14 mil a menos que pelo sistema Price.
Em um comparativo entre o sistema Price e o SAC é possível dizer que, com parcelas menores no início, o primeiro facilita o financiamento para quem não tem como arcar com valores mais altos. Por outro lado, o custo final do empréstimo é menor no segundo caso.
SIM
O Sistema de Amortização Mista (SIM) é uma combinação entre a Tabela Price e o SAC. Por ele, as prestações são crescentes até um determinado tempo e depois começam a cair.
2. Como funciona o financiamento da Caixa?
Como qualquer instituição financeira, a Caixa também trabalha com base em garantias de pagamento dos empréstimos que faz e também no relacionamento que o mutuário mantém com o banco. Sendo assim, quanto maior for a capacidade de comprovação de renda que um candidato tiver, melhores são as chances de ele obter o financiamento.
Além disso, quem mantém bom relacionamento com a instituição pode conseguir taxas de juros mais baixas e essa condição é ainda mais favorável para quem é servidor público.
2.1 Relacionamento
Veja a comparação tomando por base um financiamento pelo SFH: a taxa balcão, que é aquela taxa de juros concedida a qualquer pessoa que não tenha relacionamento com o banco, é hoje de 11% ao ano. Para quem mantém um relacionamento, ela é reduzida para 10,75%. Com relacionamento mais conta salário, os juros são fixados em 10,25% ao ano, o mesmo valor que é ofertado a servidores públicos que não têm relacionamento com o banco.
Do servidor público que tem conta salário na Caixa é cobrado 9,75% de juros ao ano no financiamento pelo SFH.
2.2 Garantias
Como garantia de pagamento, a Caixa exige uma comprovação de renda compatível com o valor solicitado de financiamento. Além disso, como já vimos, no SFH o valor da prestação não pode exceder a 30% da renda mensal do mutuário. No SFI não há essa limitação.
Além disso, a Caixa registra como garantia de pagamento do empréstimo o próprio imóvel adquirido, que fica alienado à instituição, até que seja feita a quitação do financiamento. Naturalmente, para comprovar que o imóvel de fato vale o preço pelo qual ele está sendo negociado, o banco faz uma avaliação do bem.
2.3 Uso do FGTS
O trabalhador que deseja utilizar o FGTS no pagamento do financiamento precisa cumprir as mesmas condições estabelecidas para o sistema Pró-cotista, já apresentado no tópico 2.2 deste guia.
3. Vale a pena financiar imóvel pela Caixa?
A decisão pela compra de um imóvel está vinculada a fatores bastante objetivos e outros que são subjetivos, mas também muito importantes. Objetivamente, é possível pensar nas vantagens patrimoniais e de atendimento à necessidade de moradia que um imóvel próprio apresenta. Entre as subjetivas, vale destacar a satisfação que a realização de um desejo proporciona. Sendo assim, a intensidade de cada um dos fatores, tanto dos objetivos quanto dos subjetivos, determinará o momento em que a pessoa deve se decidir pela compra.
Ora, considerando que nem sempre essa decisão coincide com a disponibilidade de dinheiro suficiente para fazer um pagamento à vista, como já mencionamos na introdução deste guia, o crédito imobiliário se apresenta como uma alternativa viável para quem consegue cumprir às condições estabelecidas pelas instituições financeiras com critério para liberação.
Contudo, é importante ressaltar que existem as várias linhas de crédito que foram mencionadas acima e que outros bancos também concedem financiamentos habitacionais. Ainda vale dizer que existe a alternativa do consórcio imobiliário, que também pode ser uma forma interessante de acesso ao imóvel próprio, que merece ser analisada.
Então, como avaliar se é interessante financiar um imóvel pela Caixa e qual linha de crédito escolher? Para responder a essas perguntas, é preciso fazer uma análise sobre as linhas de financiamento oferecidas pela Caixa comparando-as com as demais oferecidas por outros bancos e com os consórcios. Para ajudar nessa análise, seguem algumas dicas:
3.1 Saiba com precisão qual a renda familiar disponível
Com uma definição precisa da renda familiar que pode ser comprovada, é possível verificar em qual ou em quais das categorias de financiamento apresentadas aqui o candidato poderá se enquadrar.
3.2 Defina um valor de imóvel
Também é importante ter clareza sobre o valor do imóvel a ser adquirido, uma vez que, como já vimos, as várias modalidades de financiamento estão condicionadas a preços limites para as habitações.
3.3 Compare as taxas de juros da Caixa com as praticadas por outras instituições
Sobretudo no que diz respeito aos juros, o financiamento da Caixa oferece condições de financiamento que são mais vantajosas do que as praticadas por outros bancos. Vale a pena pesquisar para confirmar essa situação.
3.4 Compare os sistemas de amortização
A escolha do sistema de amortização deve ser feita considerando a disponibilidade de dinheiro em dado momento e também o custo final do imóvel. Eventualmente, pode ser necessário assumir um valor final maior, caso não seja possível pagar parcelas iniciais mais altas. Caso contrário, pode ser preferível arcar com prestações mais caras e pagar menos pelo financiamento.
3.5 Não se esqueça do consórcio
O consórcio imobiliário, que também é um produto oferecido pela Caixa, pode ser uma opção interessante, uma vez que ele não cobra juros. Porém, é preciso avaliar as características dessa modalidade de crédito, que devem ser compatíveis com a necessidade do comprador.
Afinal, utilizando o consórcio, a compra do imóvel somente será possível a partir do momento em que o consorciado receber a carta de crédito, o que pode acontecer rapidamente, se ele for sorteado ou tiver dinheiro bastante para dar um lance vencedor nos leilões que as administradoras realizam. Se nenhuma dessas situações ocorrer, a demora será muito grande, o que torna o sistema inviável para quem deseja se mudar logo.
Portanto, se estamos falando de uma pessoa que precisa comprar um imóvel imediatamente e que não obteve taxas de juros mais baixas em outro banco, não há dúvidas de que, para ela, o financiamento da Caixa vale a pena.
4. Como ser aprovado no financiamento da Caixa?
A Caixa é bastante criteriosa na análise da situação cadastral dos candidatos aos financiamentos que ela concede. Portanto, para evitar idas e vindas ou mesmo o dissabor de ter uma proposta negada, é interessante tomar alguns cuidados preliminares.
4.1 Defina o tipo de financiamento que deseja solicitar
De acordo com a sua renda e com o valor do imóvel que deseja comprar, é importante que você saiba exatamente em qual categoria de financiamento você pode se enquadrar. Com isso, é possível evitar um pedido de financiamento para um imóvel de valor incompatível com a categoria, o que resultará numa reprovação, e também garantir que os custos do financiamento sejam apropriados.
4.2 Tenha o nome limpo
A Caixa verifica junto às instituições de análise de crédito se a pessoa não está com dívidas em aberto na praça e exige uma série de certidões negativas, a fim de verificar se ela não deve a União. Portanto, antes mesmo de apresentar a proposta ao banco, é fundamental que todas as pendências sejam sanadas.
Caso contrário, se na avaliação do crédito for detectada alguma inadimplência, o fato servirá como sinal de risco que a instituição correria, caso concedesse o financiamento nessas condições.
É preferível quitar as dívidas completamente, uma vez que negociações não têm impacto positivo sobre o histórico de crédito das pessoas. Contudo, se não houver outra saída, é melhor a negociação do que manter a inadimplência.
4.3 Faça a simulação
A simulação do financiamento serve para definir quanto de dinheiro será necessário para dar de entrada no imóvel e quanto será pago ao longo dos anos. Fazendo a simulação, é possível antecipar as exigências que o banco fará nesse sentido, o que melhora as chances de aprovação.
Além disso, com a simulação fica mais fácil encontrar o tipo de financiamento que é apropriado para o seu perfil. Com esse cuidado, por exemplo, pode ser evitada a contratação de um financiamento com prazo de pagamento muito curto, que colocaria as parcelas em valores acima de 30% da sua renda mensal, o que inviabilizaria o financiamento pelo SFH, se essa for a sua opção.
4.4 Tenha um bom valor de entrada
O crédito imobiliário exige que o candidato tenha um valor para dar de entrada, que deve ser de, no mínimo, 10%, considerando um financiamento pelo SFH para imóvel novo. Contudo, quanto maior for o valor disponível para a entrada, melhor será a avaliação da Caixa, aumentando as chances de aprovação.
Além disso, dando uma boa entrada é possível buscar um financiamento com prestações mais baixas e com prazo de duração mais curto.
4.5 Seja cliente da Caixa
Como vimos neste guia, o relacionamento com o banco é um dos critérios que favorece a liberação do financiamento com condições mais atrativas. Portanto, para aumentar as chances de aprovação do pedido de financiamento, é importante abrir uma conta na Caixa.
A movimentação da conta oferecerá ao banco garantias maiores sobre a sua capacidade de pagamento da dívida, o que ajuda na análise. Portanto, cuide para que seja mantido um bom saldo médio e evite a todo custo que ele fique negativo, o que será considerado pelo gerente na avaliação da sua proposta.
4.6 Tenha em mãos todos os documentos exigidos
Um documento faltando ou que esteja errado é suficiente para que o pedido de financiamento seja negado. A documentação varia de caso para caso, considerando alguns fatores como, por exemplo, o estado civil e a situação de emprego.
Sendo assim, informe-se na Caixa sobre os documentos que precisam ser reunidos levando em conta o seu perfil, e providencie tudo com antecedência.
O financiamento da Caixa pode ser a solução para quem está buscando a casa própria. Com este guia em mãos, estamos certos de que você conseguirá alcançá-lo com maior tranquilidade e de maneira mais rápida!
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