Seja para um imóvel adquirido por um financiamento imobiliário ou por uma negociação à vista, um contrato de compra e venda é indispensável para o comprador, o vendedor e até mesmo para o corretor que intermediou essa transação comercial.
Esse documento serve para gerar mais segurança, confiança, transparência e credibilidade entre todas as partes envolvidas no negócio.
Um corretor autônomo ou um profissional ligado a uma imobiliária deve ter conhecimento de todos os itens indispensáveis em um contrato de compra e venda de imóvel.
Essa expertise vai dar mais tranquilidade ao seu cliente, no momento de fechar o negócio, e pode ser até o ponto que vai determinar uma decisão mais rápida por parte do comprador.
Quer entender quais são os itens que não podem faltar em um contrato particular de compra e venda de imóvel? Leia esse post para saber.
O que é contrato de compra e venda?
Um contrato de compra e venda é o documento que determina os compromissos entre as partes envolvidos em uma venda e aquisição de imóvel.
Pelo contrato de compra e venda simples, uma parte se compromete a transferir a propriedade de um imóvel a outro mediante um pagamento, normalmente, em dinheiro, determinado de comum acordo.
O mais seguro é que a elaboração deste documento seja realizado por um advogado, para que todos os itens determinados por lei estejam presentes. Mas isso não exime o corretor de ter conhecimento dos itens indispensáveis, justamente para assegurar a garantia da posse do bem pelo comprador e do recebimento dos valores estipulados pelo vendedor.
Também é por meio do contrato compra e venda que o corretor terá os valores do negócio declarados, para que sejam efetuando os cálculos para o pagamento da comissão pela transação concretizada.
Por isso, fique atento a todos os itens, porque embora haja um modelo de contrato de compra e venda de terreno ou imóvel edificado, que prevê dados como documentações pessoais, descrição do imóvel, valores, prazos de entrega do imóvel e pagamento, e até dívidas; o documento deve ser elaborado a partir das particularidades de cada negociação.
Mas um aspecto na elaboração do documento é fundamental: todas as cláusulas devem ser muito claras e objetivas.
Como fazer um contrato de compra e venda?
Na hora de finalizar o negócio, é preciso saber que em um modelo de contrato de compra e venda há itens que não podem ser excluídos.
Além disso, também há certas diferenciações entre o modelo de contrato de compra e venda de imóvel usado e para compra de unidades na planta.
Contrato compra e venda de usados
– Dados pessoais dos proprietários e dos compradores (RG, CPF, estado civil, existência de pacto antenupcial);
– Descrição do imóvel (área útil, área comum, vagas de garagem, localização, e outras informações que constam no Registro), com alusão ao seu número de matrícula ou de Transcrição junto ao Cartório de Registro de Imóveis, bem como o número de Inscrição Municipal;
– Data da escritura;
– Preço ou valor total do bem transacionado;
– Forma e local de pagamento;
– Índice e periodicidade de reajuste, se aplicável;
– Valor da entrada, datas de vencimento das parcelas seguintes, multas, condições para efetivação das parcelas de pagamento;
– Existência de financiamento;
– Prazo para entrega, pelo vendedor, de lista de documentação totalmente discriminada;
– Prazo para entrega do imóvel, vazio de coisas e pessoas, ou entendimentos especiais entre as partes;
– Previsão para a entrega das chaves e imissão de posse (provisória ou definitiva);
– Condições previstas para eventual rescisão;
– Eventuais ressalvas de conhecimento e concordância das partes.
Unidade na planta
– Prazo de início e de entrega da obra (incluindo valor de multa por atraso);
– Valor total do imóvel e condições de pagamento ou de financiamento;
– Dados do incorporador e qualificação de seus representantes;
– Índice e periodicidade de reajuste, formas de correção do saldo e das prestações;
– Local de pagamento;
– Valor do sinal (entrada);
– Valores a serem pagos na entrega das chaves;
– Possíveis casos de rescisão, com as condições para devolução dos valores em caso de inadimplência;
– Prazo de carência (período em que o incorporador poderá desistir do empreendimento);
– Penalidades no atraso de pagamento das parcelas;
– Localização e características do imóvel transacionado;
– Metragem total (área privativa + área comum + área de garagem) quando estiver pronto;
– Memorial descritivo com todas as informações de acabamento pertinentes ao imóvel, quando este estiver pronto;
– Número de vagas de estacionamento.
Como fazer contrato de compra e venda: documentos do imóvel
Neste documento de compra e venda, é preciso também ficar atento à documentação que é exigida para contrato de compra e venda de terreno ou imóvel já edificado que está sendo negociado:
– Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
– Certidão negativa vintenária de ônus reais. Esse documento mostra o histório do imóvel nos últimos 20 anos;
– Certidão negativa de impostos, que é expedido pela prefeitura
-Certidão negativa de débitos de condomínio;
– Cópia autenticada do IPTU do ano. O documento é expedido pela prefeitura;
– Averbação da construção junto ao cartório do Registro de Imóveis;
– Planta do imóvel aprovada pela prefeitura;
– Registro de ações reipersecutórias e alienações. O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis.
Imóvel em inventário
Caso o imóvel esteja em inventários, é preciso observar que mais itens serão incluídos no documento de compra e venda:
– Autorização de venda pelo Ministério Público se o imóvel for propriedade de uma pessoa menor de idade;
– Certidão negativa vintenária de ônus reais;
– Cópia autenticada do atestado de óbito do proprietário original;
– Cópia autenticada do formal da partilha.
Promessa de compra e venda
Embora não seja um documento obrigatório, quando um imóvel está sendo negociado existe também a possibilidade de realizar preliminarmente um contrato de promessa de compra e venda ou compromisso de compra e venda.
Esse documento anterior ao efetivo contrato de compra e venda de imóvel parcelado ou com valores à vista está previsto nos artigos 462 a 466 e do Código Civil.
Muitos vendedores ou compradores podem exigir o documento para ter garantias se o que está sendo oferecido realmente vai ser entregue seja o imóvel ou o pagamento.
Na verdade, esse recurso é uma garantia a mais: para o comprador, que não pode ter certeza absoluta quando um proprietário, ao anunciar imóvel, está realmente de posse do que está sendo prometido; e para o vendedor, em relação às formas de pagamento.
Nessa declaração de compra e venda, todas as cláusulas de interesses de ambas as partes devem ser bem observadas também. Por isso, também é fundamental receber uma assessoria jurídica antes de buscar na internet um modelo contrato compra e venda ou promessa de compra e venda.
Mas caso queira ter um modelo contrato compra e venda deste tipo, verifique os itens fundamentais:
- Forma de pagamento (entrada, parcelas, dinheiro, cheque, depósito, transferências, etc);
- Prazo para o pagamento;
- Prazo para entrega do imóvel;
- Proibição de arrependimento sob pena de sanções
Quanto custa um contrato de compra e venda no cartório?
A burocracia que envolve as transações imobiliárias vão muito além dos valores do imóvel em si.
Só as certidões podem custar valores em média de R$ 1.800, de acordo com as tabelas dos cartórios de cada município.
Mas há também uma taxa que é indispensável que o comprador saiba que existe: é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Apesar de ser mais um valor que o comprador deverá arcar, o ITBI é importante porque garante todos os registros necessários nas autoridades competentes.
Geralmente esse imposto é de 3% (para São Paulo) sobre o valor do imóvel declarado para a prefeitura na escritura. Pode ser tanto o valor venal ou o valor real efetuada na negociação do contrato compra e venda de imóvel.
Mas se o imóvel for financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) esse valor poderá ser de apenas 0,5% sobre o valor efetivamente financiado.
Percebeu que apenas saber como fazer um contrato de compra e venda de imóvel a partir de um único modelo pode não ser suficiente? É preciso conhecer muitas outras particularidades que envolvem essa elaboração, além de ter muito cuidado e atenção na hora de assinar o documento.
