O contrato de aluguel é o registro oficial das condições que foram negociadas entre o locador e o locatário de um imóvel. É ele que garante que ambos cumprirão tudo o que foi acertado. Inclusive no que diz respeito aos valores a serem pagos, aos reajustes e à conservação do imóvel.
Em caso de não cumprimento, também é o contrato que define as multas e demais sanções que serão decorrentes das infrações contratuais.
Portanto, é fundamental prestar o máximo de atenção a esse documento. Confira, no post de hoje, os 14 cuidados que você deve ter antes de assiná-lo:
1. Fique atento à escolha do imóvel
Quando uma pessoa está procurando um imóvel para alugar, é comum ela ficar ansiosa para resolver logo a situação.
Com isso, há quem acabe se precipitando, assinando um contrato de locação antes de ter certeza absoluta de que o imóvel atende às suas necessidades e que o valor do aluguel está de acordo com o que pode ser pago. Não faça isso!
Antes de partir para o contrato, certifique-se que o imóvel atende a todos os critérios que você estabeleceu. Ou pelo menos, à maioria deles. Lembre-se que, depois de assinar o contrato, não será possível mudar, por exemplo, a localização do imóvel ou a disposição dos cômodos.
Lembre-se ainda que o arrependimento poderá representar o pagamento de uma multa rescisória, se você resolver deixar o imóvel antes do contrato vencer.
2. Avalie o custo total do aluguel
Ao mesmo tempo, tenha a certeza de que o valor do aluguel está compatível com a sua capacidade de pagamento. Afinal, os atrasos vão acarretar multas e a inadimplência prolongada pode resultar em uma ordem de despejo.
Nesse cálculo, além do valor do aluguel, considere outras despesas que você terá, como o pagamento do IPTU e da taxa de condomínio, se for o caso.
3. Confira a forma de correção do aluguel
Outro fator que costuma passar despercebido na hora de assinar o contrato, por conta da ansiedade, é a forma de correção do valor do aluguel proposta pelo locador. A primeira informação importante a considerar é que esse reajuste deve ser anual, sendo o primeiro deles a partir do 12º mês de aluguel.
Em geral, os aluguéis são reajustados pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), também conhecido como “inflação do aluguel”. Mas também há outros indicadores que podem ser utilizados, como o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC).
Em alguns casos, o locador inclui no contrato mais de um índice, indicando que o reajuste ser dará por aquele que apresentar maior alíquota. Evite essa situação, exigindo a definição de um único indicador.
4. Atente-se às multas previstas
É direito do locador incluir no contrato de aluguel outros valores que ficarão sob responsabilidade do inquilino. As principais são as taxas de condomínio, quando for o caso, e o IPTU. Este último, na realidade, é um compromisso do proprietário com a prefeitura da cidade onde se localiza o imóvel. Mas é praxe que o inquilino arque com esse custo. Porém, isso deve estar explícito no contrato.
No caso das penalidades, a mais comum é a multa no caso do inquilino deixar o imóvel antes do final do contrato. Mas atenção: embora os locadores costumem definir um valor fixo para essa penalidade (geralmente de três vezes o valor do aluguel), a Lei do Inquilinato diz que ela deve ser proporcional ao número de meses que restam para o fim do acordo.
Também há situações em que locatário fica isento da multa, por exemplo, quando seu local de trabalho é transferido para outra cidade. Fique atento aos seus direitos!
5. Considere proteger-se contra a venda do imóvel
O inquilino pode ainda solicitar a inclusão de uma cláusula de irrevogabilidade do contrato em caso de venda. Trata-se de uma proteção para o caso do locador negociar o imóvel durante o período da locação.
Essa cláusula obriga o comprador a respeitar o contrato de locação assinado pelo proprietário anterior, desobrigando o inquilino de deixar o imóvel antes do término do acordo.
6. Verifique os termos obrigatórios do contrato de aluguel
Todo contrato de aluguel deve trazer claramente uma série de informações que ratifiquem as condições combinadas para a locação. As principais delas são:
- identificação do locador e do inquilino (nome completo, endereço e documentos pessoais, como RG, CPF e CNPJ). Se houver um fiador no contrato, ele também deverá ser identificado;
- valor do aluguel;
- data de vencimento, forma e local dos pagamentos;
- índice e periodicidade do reajuste;
- garantia apresentada (fiador, seguro fiança, caução ou depósito caução);
- obrigações de pagamento do inquilino (IPTU, condomínio, água, luz etc.);
- tipo de uso do imóvel;
- duração do contrato;
- termo de vistoria;
- multa rescisória.
Confira se todas essas informações foram incluídas no contrato e se elas coincidem com o que foi negociado. Caso contrário, solicite uma revisão para a sua segurança.
7. Confira se a administradora está identificada no contrato
Se a locação for intermediada por uma administradora, é necessário que a empresa tenha uma procuração do proprietário do imóvel para fazer a intermediação. Caso contrário, o ato configura falsidade ideológica.
Nessa situação, confira se a procuração existe e se há a devida identificação da imobiliária no contrato, que é necessária. Se ela não existir, não convém assinar o contrato, já que a validade será questionável.
8. Preste atenção às formas de garantia exigidas
Embora seja uma exigência do locador para que ele se previna contra a inadimplência, o locatário pode negociar a forma de garantia. Se o candidato a inquilino não tem acesso a um fiador, pode sugerir o seguro fiança, por exemplo.
Nesse caso, também é possível negociar o tipo de cobertura do seguro, o que vai ter reflexo no valor pago. O locador pode desejar que a apólice cubra até custos com uma eventual ação de despejo, por exemplo. Cabe ao locatário avaliar se é viável e aceitar ou não.
Vale ressaltar que o locador só pode exigir uma forma de garantia entre as que foram mencionadas acima: fiador, seguro fiança, caução ou depósito caução. Mais que isso, configura cláusula abusiva.
9. Não aceite cláusulas abusivas
É preciso ter atenção especial com todas as cláusulas que configurem abuso. Afinal, há uma máxima que diz que uma negociação só é boa, de verdade, quando é boa para as duas partes. Portanto, quando o proprietário do imóvel inclui no contrato cláusulas que contrariam a lei, o documento não deve ser assinado até que os termos sejam retirados ou revistos.
Por exemplo: se o locador inclui no contrato uma cláusula que obriga o locatário a abrir mão do direito legal de reter parte do valor do aluguel para cobrir despesas com consertos e manutenções necessárias no imóvel, reparos no telhado e no sistema elétrico, conserto de infiltrações, entre outros, fica caracterizada uma cláusula abusiva.
Afinal, esse tipo de manutenção é essencial para que o imóvel não se deteriore.
10. Confira o termo de vistoria
O termo de vistoria é um documento obrigatório, que deve ser incluído como parte integrante do contrato. Ele é elaborado pelo locador ou por pessoa por ele autorizada, e deve ser feito na presença do candidato à locação.
Portanto, é imprescindível que você acompanhe a vistoria. Durante esse procedimento, todos os detalhes do imóvel devem ser observados e anotados. Assim, é feito um relatório sobre a situação em que se encontram as pinturas, os pisos dos cômodos, as instalações elétricas e hidráulicas, as áreas externas, os móveis que já estejam presentes e todos os demais componentes.
Esse termo deve ser conferido, antes do contrato ser fechado. Caso você discorde da descrição constante do termo de vistoria, exija a alteração e não assine até que esteja de acordo. Lembre-se de que, ao final do contrato, você deverá entregar o imóvel exatamente como foi registrado na vistoria.
11. Analise com cuidado as condições do imóvel
É obrigação do locador entregar o imóvel ao locatário em plenas condições de uso. Portanto, durante a vistoria, procure ter a certeza de que essas condições são plenas.
Caso algum defeito seja detectado, como instalações elétricas ou sanitárias que não funcionam, vazamentos, portas e janelas emperradas etc., solicite o reparo e condicione a assinatura do contrato à solução do problema.
12. Observe o que é exigido sobre a conservação
A obrigação do inquilino é entregar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, ou seja, nas condições que constam no termo de vistoria. Portanto, qualquer exigência de entrega do imóvel em uma situação melhor que aquela em que ele se encontrava, não deve fazer parte do contrato.
13. Entenda as obrigações de cada parte
O contrato implica em obrigações para as duas partes, e é preciso compreender o que cabe a cada uma delas cumprir. Por exemplo: ainda que o locador não possa exigir do inquilino cobrir despesas com reformas e benfeitorias relativas à segurança e à estrutura do imóvel, ele não precisa arcar com despesas adicionais que tenham caráter estético ou decorativo.
Portanto, é preciso saber com clareza as razões das despesas previstas e as obrigações que cada parte tem com elas.
14. Busque uma assessoria profissional
Recorrer à assessoria de um profissional ou de uma empresa qualificada para orientar sobre a locação de imóveis pode ser muito vantajoso. Afinal, quem atua profissionalmente nessa área mantém uma carteira de imóveis com grande número de ofertas, e uma delas, possivelmente, estará de acordo com o que você está procurando.
Além disso, cabe ressaltar que a assessoria profissional também é capaz de orientar sobre os valores dos aluguéis e sobre os termos contratuais que devem ser observados.
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