Qual brasileiro não sonha em conquistar uma casa própria para a sua família e nunca mais ter que se preocupar com aluguel? Pra isso, o financiamento imobiliário é uma das opções para realizar esse desejo, já que o alto valor dos imóveis, muitas vezes, não permite uma compra com valores à vista.
Então, já que os altíssimos investimentos à vista transformam essa aquisição em uma missão quase impossível, o financiamento imobiliário é a melhor condição para que o grande valor do pagamento seja quitado a longo prazo.
Por isso, no post de hoje se você é corretor imobiliário ou consumidor vai conhecer diferentes tipos de financiamento de casa ou apartamento que podem agilizar a compra de uma moradia própria, além de conhecer as principais características de cada um deles. Confira!
Como calcular financiamento imobiliário?
Quando a pessoa pensa em comprar um imóvel, muitas vezes pode estar seguindo orientações de um consultor imobiliário, que vai dizer se as condições do mercado para aquisição de um imóvel estão boas ou não.
Depois de decidido pela compra, normalmente o consumidor parte para pesquisas e visitações a imóveis com a ajuda de um corretor autônomo ou filiado a alguma imobiliária, que vai começar a modelar esse sonho na mente dele.
Muitas vezes, antes de se decidir pela compra, muitos consumidores também pensam em várias perspectivas, como comprar um imóvel na planta, que vai garantir valores mais baixos, mas ainda assim terá que lidar com o prazo para o término do empreendimento; ou mesmo decidir por um imóvel já usado, que está pronto para a moradia.
Além dessas opções, é possível também já partir para a busca de uma carta de crédito imobiliário, antes da procura do imóvel, que vai disponibilizar o valor total do tipo de imóvel que deve ser adquirido.
Em qualquer um dos casos, se a pessoa não tem o valor total do imóvel em mãos, vai precisar de um financiamento imobiliário para realizar esse objetivo.
Por isso, quem atua como corretor imobiliário deve ter essas informações para deixar o cliente mais seguro e com mais chances de fechar o negócio.
Simulador de financiamento imobiliário: opção para saber condições
Quando o consumidor decide pela compra, nesta hora também começa outra sequência de pesquisas, para calcular o financiamento. Um recurso muito prático para saber se as prestações caberão no orçamento doméstico mensal é o simulador de financiamento.
Cada banco vai oferecer seus atrativos, e nesta hora, vale usar simular financiamento de imóvel em vários deles. Todo corretor precisa saber lidar com essas ferramentas, para apresentar soluções ao seu cliente e ajudá-lo a ter uma melhor experiência de compra.
Calcular financiamento vai levar em conta muitas questões, como valor do imóvel, tempo para quitação, renda e idade de quem está financiando, e várias outras circunstâncias. Mas seja um financiamento imobiliário Caixa, financiamento imobiliário Itaú ou financiamento imobiliário BB (Banco do Brasil), é preciso ficar atento a exigências, taxa financiamento imobiliário e, especialmente, os juros a longo prazo.
No simulador financiamento imobiliário, o cálculo das parcelas vai ser realizado a partir do tipo de financiamento disponibilizado pelo banco.
Qual a melhor tabela para financiamento imobiliário?
Atualmente, depois do fim dos recursos do FGTS, na Caixa financiamento imobiliário e o financiamento imobiliário Banco do Brasil foram suspensos os recursos para a linha pró-cotista, que era voltada a unidade usadas.
Essa linha fazia financiamento para compra de imóveis com juros de 7,85% a 9,01% ao ano e prazo de 60 a 360 meses para quitação.
Agora uma opção é escolher pelas linhas que usam os recursos do FGTS, para unidades novas, ou outras possibilidades com juros financiamento imobiliário mais baixos, disponíveis pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Para imóveis de maior valor, também há os programa do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), também pela Caixa com juros de 10% a 11,25% ao ano. Dentro deste programa, também há opção no Itaú Financiamento Imobiliário, que opera com 9% ao ano mais TR.
Para o SFI, no Santander financiamento imobiliário as taxas são de 9.49% ao ano, mais TR.
Mas os demais bancos deverão continuar oferecendo linha pró-cotista no ano que vem. Neste segmento, há financiamento imobiliário Santander e financiamento imobiliário Bradesco.
Por isso, quando alguém pergunta como diminuir o valor das parcelas de um financiamento imobiliário, é bom saber que, muitas vezes, esse recurso já é oferecido dentro do tipo de financiamento oferecido pelo banco e escolhido pelo cliente.
Tipos de financiamentos imobiliários
1. SAC
O Sistema de Amortizações Constantes (SAC) é um dos mais populares entre os brasileiros porque permite que as primeiras parcelas do pagamento sejam maiores, de forma que o devedor lide com cada vez menos gastos ao longo do tempo.
Essa é uma boa opção para quem já conseguiu poupar dinheiro suficiente para dar entrada no imóvel e não quer ver o seu orçamento comprometido, já que a amortização tornará mais acessíveis os valores a se pagar.
Grosso modo, isso promove mais segurança para o comprador, que fica a salvo de possíveis imprevistos e incertezas futuras.
Além de a taxa de juros ser decrescente, a correção mensal também se dá por meio da Taxa Referencial (TR), que é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (uma média das aplicações de Certificados e Recibos de Depósitos Bancários emitidos por instituições financeiras do Brasil).
As taxas dessas aplicações — que nada mais são do que títulos de dívidas usadas para captação de recursos pelos bancos — tendem a acompanhar a evolução da principal taxa de juros no Brasil: a Selic. Sendo assim, o crescimento de uma afeta também a elevação da outra.
E tanto as taxas de juros quanto a TR são as mesmas para todas as modalidades aqui apresentadas, com exceção do “Minha Casa Minha Vida”. Apesar de ambas impactarem o preço do imóvel, poucos compradores se atentam para as suas oscilações na hora de assinar o contrato.
2. Sistema Price
Na Tabela Price, as prestações do financiamento imobiliário são fixas e as amortizações crescentes. Sendo assim, o comprador começa a pagar parcelas mensais mais baixas que a do SAC, por exemplo, mas vai desembolsando dinheiro ao longo do tempo para as prestações futuras, que ficam mais altas.
Isso significa que, nos primeiros meses, a maior parte do valor da prestação está atrelada ao pagamento dos juros, junto ao valor de uma pequena amortização. No restante das parcelas, a quantia referente aos juros já é menor, pois o saldo devedor diminui com o pagamento de antes.
No Brasil, o valor das prestações pode variar de acordo com a inflação, já que a TR costuma ser fixada após o fechamento do contrato de financiamento imobiliário. O prazo máximo para a finalização do pagamento é de 20 anos, e apenas 25% da renda familiar pode ser comprometida.
No geral, essa não é uma opção muito interessante para o profissional que não tiver o próprio salário reajustado na mesma proporção da sua dívida. Afinal, as prestações podem chegar a comprometer seu orçamento no futuro.
3. SACRE
Recentemente, o Sistema de Amortização Crescente (SACRE) é muito explorado pela Caixa Econômica Federal. Trata-se de um financiamento imobiliário com taxas de juros decrescentes, parcelas constantes e amortização crescente.
Essa opção é um pouco parecida com a SAC, porém, em vez de diminuir, as cotas mensais se mantêm relativamente estáveis enquanto a amortização aumenta. E, com o passar do tempo, o valor das parcelas também tende a cair.
O SACRE pode ser uma boa escolha para quem não possui um poder aquisitivo muito alto, já que o valor das primeiras prestações são mais baixas, em comparação ao SAC, e o tempo de financiamento possui um limite maior do que o oferecido pelo Sistema Price.
O prazo máximo para a quitação da dívida é de 25 anos, e o valor das prestações pode comprometer até 30% da renda do consumidor do imóvel.
Mas há alguma controvérsias em relação a essa opção. Recentemente, o Tribunal Regional Federal da 3ª. Região de São Paulo condenou a Caixa pelo uso do sistema.
Quem utilizar o simulador de financiamento imobiliário Caixa vai verificar que o sistema aplica juros sobre juros. Mas o banco nega que haja capitalização de juros no financiamento.
4. Minha Casa Minha Vida
Criado pelo Governo Federal em 2009, o programa “Minha Casa Minha Vida” é um princípio de inclusão social que tem como objetivo facilitar o acesso a uma moradia própria para famílias de baixa renda.
A propósito, para quem quer a melhor taxa de financiamento imobiliário, saiba que essa é justamente a da “Minha Casa Minha Vida”, que empresta com juros muito mais baixos, com teto salarial de R$ 9.000 ao mês.
Para isso, a opção oferece um financiamento imobiliário com menos burocracias também. O programa se divide em faixas:
Famílias que recebem até R$ 1.800 por mês
Essas pessoas podem receber uma opção de financiamento para até 100% do valor total do imóvel, e com juros reduzidos. Nesse caso, o valor mínimo de cada parcela seria de R$ 25, com um prazo máximo de dez anos para quitar a dívida. Nesta faixa são juros de 5,11% ao ano.
Famílias que recebem até R$ 2.600
Essa é a faixa 1,5, no qual o subsídio do governo é de R$ 45 mil, com taxas de R$ 5.11% também.
Renda de até R$ 4.000
Essa é a faixa 2 no qual os juros do programa para o financiamento imobiliário é de 6% ao ano.
Famílias que recebem até R$ 9.000 por mês
Com essa renda, o governo não vai subsidiar o valor da habitação, mas os juros continuam com um valor abaixo do que é praticado no mercado, normalmente por volta de 8%. Nessa modalidade, a dívida poderá ser paga em até 30 anos.
As famílias que não são beneficiadas por essa iniciativa certamente terão dificuldades em encontrar opções para financiar imóveis tão vantajosas no mercado imobiliário. Atualmente, cerca de 10,5 milhões de brasileiros são contemplados com essa oportunidade.
Por fim, vale ressaltar que o ”Minha Casa Minha Vida” possui regras próprias, que todos os bancos devem acompanhar. Por isso, não há muita diferença nas características do financiamento em instituições diferentes — embora o banco que receba mais solicitações deste programa seja a Caixa Econômica Federal.
Carta de Crédito
Outra modalidade de financiamento imobiliário da Caixa é a Carta de Crédito FGTS, para imóveis novos e usados, construção em terrenos próprios e reformas.
Com taxa de juros que vão até 8,47% ao ano, esse financiamento é destinado a pessoas que ganham até R$ 9.000, e prazo para pagamento de 360 meses.
Neste caso, a Caixa exige um mínimo de 30% para uma entrada.
Se ainda tiver dúvidas, consulte o simulador financiamento imobiliário Caixa, clique em produtos, e na sequência, Habitação.
Qual o prazo para aprovação do financiamento imobiliário no banco?
De acordo com Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip), o tempo médio de liberação para um financiamento imobiliário é de 40 dias.
Mas alguns bancos podem ter prazos maiores ou menores, porque a aprovação é feita por base de análises criteriosas. Mas para acelerar esse processo, tenha em mãos os documentos necessários com antecedência.
E agora que você já conhece as opções, de fato, dá pra perceber que o financiamento imobiliário pode ser uma dos compromissos mais sérios que o comprador deverá tomar ao longo da vida, já que você está prestes a lidar com pagamentos mensais durante muito tempo.
Por isso, se você é o corretor dele, não deixe de informar tudo e dizer ao seu cliente para analisar todas as opções do mercado com cautela, e escolher aquela que oferecer as melhores condições em taxas de juros e tempo de quitação da dívida.
E lembre-se: o cliente só deve assinar o contrato depois de pensar bastante — vale até consultar um advogado, se sentir necessidade.
E aí, gostou do post? Quer saber mais sobre os principais tipos de financiamentos imobiliários disponíveis no mercado? Entre em contato conosco e descubra como podemos ajudar!
