O contrato de aluguel simples é o registro oficial das condições que foram negociadas entre o locador e o locatário de um imóvel. É ele que garante que ambos cumprirão tudo o que foi acertado, inclusive no que diz respeito aos valores a serem pagos, aos reajustes e à conservação do imóvel.
Em caso de não cumprimento, também é o contrato de aluguel simples que define as multas e demais sanções que serão decorrentes das infrações contratuais. Portanto, é fundamental prestar o máximo de atenção a esse documento.
Mas essas regras que existem em um contrato de locação não são aleatórias.
A Lei do Inquilinato № 8.245/91 normatiza a relação de negócios entre o locatário e o inquilino, embora não estabeleça exatamente tudo que deve constar no documento. Na própria internet, há modelos de contrato de aluguel residencial simples para preencher e imprimir.
Caso queira sanar suas dúvidas a respeito das cláusulas, tanto o Código Civil Brasileiro como o Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor) darão uma boa base para avaliar se tudo está de acordo com a lei.
Se ainda assim quiser ficar mais seguro do que está estabelecido no contrato de aluguel que está assinando, é muito conveniente ter uma assessoria jurídica para identificar se tudo o que consta no modelo de contrato de aluguel simples está de acordo com a lei.
Então, confira no post de hoje como fazer um contrato de aluguel simples com 10 cuidados que você deve ter antes de assinar.
Como fazer um contrato de aluguel simples?
Quando uma pessoa está procurando um imóvel para alugar, é comum surgir uma certa ansiedade para resolver logo a situação.
Para isso, os candidatos a inquilinos buscam de vários meios para encontrar um imóvel. Por isso, vamos exemplificar algumas situações em que seria imprescindível ter conhecimento do que deve constar em um modelo de contrato de aluguel simples:
- Um conhecido que vai morar fora do país resolve ceder o apartamento dele para locação a você, mas fica tudo no boca a boca. Aparentemente pode ser ótimo e livre de burocracias, mas depois ele vem cobrar diversas taxas e despesas que você sequer sabia que existiam.
- Você é um estudante, que vai morar longe da casa dos pais, e logo deverá assinar seu primeiro contrato aluguel simples, mas também não tem nenhuma noção do que deve constar no documento.
- Uma pessoa vai empreender e também ainda não sabe o que deve ter em um contrato de locação comercial. De repente, verifica que há uma série de exigências em um contrato de aluguel comercial simples, que sequer tinha imaginado.
São muitos os casos em que as pessoas não têm conhecimento desta relação comercial entre o proprietário de um imóvel e o inquilino. Não sabe sobre seus direitos e deveres como inquilino e nem dos direitos e deveres do locatário.
Saiba ao que deve ficar atento:
1. Contrato de aluguel simples: atenção à escolha do imóvel e valor
Antes de partir para o contrato de aluguel, certifique-se que o imóvel atende a todos os critérios que você estabeleceu, ou pelo menos, à maioria deles. Lembre-se que depois de assinar o contrato de aluguel residencial ou comercial, não será possível mudar, por exemplo, a localização do imóvel ou a disposição dos cômodos.
Lembre-se ainda que o arrependimento poderá representar o pagamento de uma multa rescisória, se você resolver deixar o imóvel antes do contrato vencer.
Ao mesmo tempo, tenha a certeza de que o valor do aluguel está compatível com a sua capacidade de pagamento. Afinal, os atrasos vão acarretar multas e a inadimplência prolongada pode resultar em uma ordem de despejo.
2. Verifique os termos obrigatórios do contrato de aluguel
Além da identificação do locador, do locatário e do próprio imóvel, todo modelo de contrato de aluguel deve trazer claramente as seguintes informações:
- Valor do aluguel;
- Data de vencimento, forma e local dos pagamentos;
- Índice e periodicidade do reajuste;
- Garantia apresentada (fiador, seguro fiança, caução ou depósito caução);
- Obrigações de pagamento do inquilino (IPTU, condomínio, água, luz etc.);
- Tipo de uso do imóvel;
- Duração do contrato;
- Possibilidade de renovação;
- Termo de vistoria;
- Multa rescisória.
Confira se todas essas informações foram incluídas no contrato de locação residencial ou comercial e se elas coincidem com o que foi negociado. Caso contrário, solicite uma revisão para a sua segurança.
3. Confira se a administradora está identificada no contrato
Se a locação for intermediada por uma administradora, é necessário que a empresa tenha uma procuração do proprietário do imóvel para fazer a intermediação. Caso contrário, o ato configura falsidade ideológica.
Nessa situação, confira se a procuração existe e se há a devida identificação da imobiliária no contrato, que é necessária. Se ela não existir, não convém assinar o contrato, já que a validade será questionável.
4. Preste atenção às formas de garantia exigidas
Cabe ressaltar que o locador só pode exigir uma forma de garantia entre as que foram mencionadas acima: fiador, seguro fiança, caução ou depósito caução. Mais que isso, configura cláusula abusiva.
5. Não aceite cláusulas abusivas
É preciso ter atenção especial com todas as cláusulas que configurem abuso. Afinal, há uma máxima que diz que uma negociação só é boa, de verdade, quando é boa para as duas partes.
Portanto, quando o proprietário do imóvel inclui no contrato de locação simples cláusulas que contrariam a lei, o contrato não deve ser assinado até que os termos sejam retirados ou revistos.
Por exemplo, se o locador inclui no modelo de contrato de locação uma cláusula que obriga o locatário a abrir mão do direito legal de reter parte do valor do aluguel para cobrir despesas com consertos e manutenções necessárias no imóvel reparos no telhado e no sistema elétrico, conserto de infiltrações, entre outros, fica caracterizada uma cláusula abusiva.
Afinal, esse tipo de manutenção é essencial para que o imóvel não se deteriore.
6. Confira o termo de vistoria
O termo de vistoria é um documento obrigatório, que deve ser incluído como parte integrante do contrato. Ele é elaborado pelo locador ou por pessoa por ele autorizada, e deve ser feito na presença do candidato à locação.
Portanto, é imprescindível que você acompanhe a vistoria. Durante esse procedimento, todos os detalhes do imóvel devem ser observados e anotados. Assim, é feito um relatório sobre a situação em que se encontram as pinturas, os pisos dos cômodos, as instalações elétricas e hidráulicas, as áreas externas, os móveis que já estejam presentes e todos os demais componentes.
Esse termo deve ser conferido, antes do contrato de aluguel residencial simples ser assinado.
7. Analise com cuidado as condições do imóvel
É obrigação do locador entregar o imóvel ao locatário em plenas condições de uso. Portanto, durante a vistoria, procure ter a certeza de que essas condições são plenas.
Caso algum defeito seja detectado instalações elétricas ou sanitárias que não funcionam, vazamentos, portas e janelas emperradas etc., solicite o reparo e condicione a assinatura do contrato de locação simples à solução do problema.
8. Observe o que é exigido sobre a conservação
A obrigação do inquilino é entregar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, ou seja, nas condições que constam no termo de vistoria. Portanto, qualquer exigência de entrega do imóvel em uma situação melhor que aquela em que ele se encontrava, não deve fazer parte do contrato simples de aluguel.
9. Entenda as obrigações de cada parte
O contrato implica em obrigações para as duas partes, e é preciso compreender o que cabe a cada uma delas cumprir.
Por exemplo, ainda que o locador não possa exigir do inquilino cobrir despesas com reformas e benfeitorias relativas à segurança e à estrutura do imóvel, ele não precisa arcar com despesas adicionais que tenham caráter estético ou decorativo.
Já o pagamento de impostos e taxas, além de seguro contra incêndio está garantido ao proprietário para inclusão no contrato de locação simples para pagamento pelo locatário com o respaldo do artigo 22 da Lei do Inquilinato.
Mas no mesmo artigo também está previsto a transferência do pagamento destas mesmas cobranças ao locador.
Portanto, é preciso saber com clareza as razões das despesas previstas e as obrigações que cada parte tem com elas e a devida negociação entre as duas partes para saber o que caberá a quem.
10. Busque uma assessoria profissional
Recorrer à assessoria de um profissional ou de uma empresa qualificada para orientar sobre a locação de imóveis, pode ser muito vantajoso.
Afinal, quem atua profissionalmente nessa área mantém uma carteira de imóveis com grande número de ofertas, e uma delas, possivelmente, estará de acordo com o que você está procurando.
Além disso, cabe ressaltar que um corretor autônomo ou associado a uma imobiliária também é capaz de orientar sobre os valores dos aluguéis e sobre os termos contratuais que devem ser observados no seu contrato simples de aluguel.
Além dos conhecimentos sobre como fazer contrato de aluguel simples, há aplicativos para corretores de imóveis que podem facilitar muito a atuação desse profissional para apresentar o melhor imóvel para você.
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