Assim como ocorre com imóveis, o contrato de compra e venda de terreno é o documento que vai dar mais segurança a respeito do sucesso da negociação imobiliária a compradores e vendedores.
Além da transparência e da regularidade que um modelo de contrato de compra e venda de terreno pode conferir à transação, o documento também vai estabelecer os direitos e deveres de cada parte envolvida no negócio.
Então, chega a ser redundância dizer que comprar terreno com contrato de compra e venda é seguro, além de indispensável.
Mas após a leitura e antes de assinar, é preciso ter conhecimento sobre o que não pode faltar no documento. Por isso, vamos mostrar neste post o que é essencial que fique registrado no contrato particular de compra e venda de terreno.
Como funciona contrato de compra e venda de terreno?
Quem tem dúvidas sobre a força de um contrato de compra e venda de terreno, seja de natureza particular ou pública, pode consultar o Código Civil, que descreve o documento como um instrumento em que um dos contratantes se obriga a transferir o domínio sobre certa coisa, e o outro a pagar certo preço em dinheiro pelo que foi comprado.
A lei garante que com um contrato de compra e venda de terreno urbano à vista ou ou contrato de compra e venda de terreno rural à prazo, seja em que modalidade for, assinado por ambas as partes, as obrigações de cada um deverão ser cumpridas. Caso não sejam, é possível buscar a garantia dos direitos na Justiça.
Um contrato de compra e venda de terreno é semelhante a um contrato de compra e venda de imóvel edificado, o que vai mudar são as especificações de cada transação.
Por isso, embora haja vários tipos de contratos disponíveis para pesquisa na internet, o ideal é que um bom advogado faça o acompanhamento das cláusulas e itens necessários para que o documento cubra todos os possíveis desdobramento da negociação imobiliária.
É certo entender que em um contrato de compra e venda de terreno simples não podem ser excluídas a identificação completa das partes envolvidas, jurídicas ou físicas, além dos dados da profissão, estado civil e endereço de domicílio, bem como descrição das características do imóvel, preço negociado e prazo de pagamento.
Mas existem outros itens que são absolutamente necessários em um contrato de compra e venda de terreno à vista ou a prazo.
Como fazer contrato de compra e venda de terreno: itens necessários
É importante ressaltar que todos esses itens são indispensáveis mesmo no caso de um contrato de compra e venda de parte de terreno:
- Dados pessoais dos compradores e proprietários (RG, CPF, estado civil, etc);
- Descrição do imóvel (área comum, área útil, vagas de garagem, etc);
- Data da escritura;
- Localização com alusão ao número de transcrição ou matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis, assim como a Inscrição Municipal;
- Local e forma de pagamento;
- Preço do valor total e do bem transacionado;
- Existência de financiamento imobiliário, para o caso de um contrato de compra e venda de terreno à prazo;
- Valor da entrada;
- Multas;
- Datas de vencimento das parcelas seguintes;
- Condições para efetivação das parcelas do pagamento;
- Índice e periodicidade de reajuste (quando aplicável);
- Prazo para entrega do imóvel pelo vendedor — vazio de objetos e pessoas, ou acordos especiais entre as partes;
- Ressalvas de conhecimento e concordância entre as partes;
- Previsão da entrega do terreno;
- Emissão de posse definitiva ou provisória;
- Cláusula de rescisão.
Documentos a serem anexados ao contrato
- Certidão negativa de de restrição ou pendência jurídica, como a falta de um documento, ou débitos de tributos;
- Laudo de vistoria, documento que deve ser anexado ao contrato, apresentado em duas vias, que vão revelar as condições do terreno em questão.
Cláusula de rescisão: por que ter em um contrato de compra e venda do terreno?
Esse item não pode faltar porque é justamente nele que vão constar as consequências em caso de desistência de qualquer uma das partes envolvidas.
É preciso incluir se o responsável pela quebra do acordo vai perder ou não a quantia investida, se vai precisar pagar multas contratuais ou se vai haver indenização para quem perdeu o negócio.
Mas é importante saber que a lei pode considerar o contrato de compra e venda de terreno sem legitimação em alguns casos, o que poderá torná-lo nulo:
- Venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais dependentes;
- A alienação de terreno sem concordância do cônjuge, quando necessário;
- Venda de parte indivisa em condomínio.
Se o terreno vendido estiver em inventário judicial, a venda vai depender de autorização judicial ou poderá ser realizado com a cessão de direitos hereditários, assinada por todos os herdeiros.
Apesar disso, só será possível realizar o registro do imóvel em cartório após o final do processo judicial.
Além disso, caso a parte compradora ou vendedora seja casada em regime de comunhão de bens, é preciso também a anuência do cônjuge. Mas caso o regime de casamento for de separação de bens, essa anuência está dispensada.
Negociação entre cônjuges
Pelo artigo 499 do Código Civil, está proibida a venda entre cônjuges de bens que serão partilhados na comunhão, ou seja, se fizerem parte do patrimônio do casal.
Neste caso, nem mesmo um contrato para regularizar a compra e venda de terreno vai possibilitar a negociação, a menos que seja um imóvel recebido como herança, e que não faça parte do patrimônio.
Como registrar um terreno com contrato de compra e venda?
Embora não haja obrigatoriedade, é sempre prudente registrar o cartório de compra e venda de terreno.
Esse registro torna o conteúdo do contrato incontestável por terceiros que não participaram da negociação.
O instrumento particular serve para formalizar o contrato de compra e venda de terreno desde que o valor não ultrapasse 30 salário mínimos.
Quando o instrumento de compra e venda de terreno é particular, é necessário a presença de duas testemunhas, com suas assinaturas reconhecidas pelo cartório.
Mas caso a negociação tenha valor superior é preciso lavrar o contrato de compra e venda de terreno de posse de forma pública no Cartório de Notas. Não é necessária a presença das testemunhas em virtude da fé pública que o cartório já detém.
Como escriturar um terreno com contrato de compra e venda de terreno?
Apenas lavrar o contrato em cartório não é suficiente garantir a escritura do terreno em negociação.
A escritura definitiva do imóvel é outro documento a ser providenciado e lavrado no Cartório de Notas, com a presença de um tabelião e valor total da transação.
Com isso, o imóvel é transmitido definitivamente entre as partes envolvidas. Mas o processo precisa ser realizado corretamente.
Primeiro com elaboração, assinatura e registro em cartório do contrato de compra e venda de terreno, depois transferência da escritura do vendedor para o comprador e após isso o novo proprietário deve apresentar a escritura definitiva no Cartório de Registro de Imóveis, onde o imóvel está registrado, e solicitar o registro na matrícula correspondente.
Independentemente da realização do contrato, o vendedor não fica dispensado de emitir o recibo de compra e venda de terreno.
O recibo de compra e venda de terreno simples é uma forma de atestar que o comprador efetuou o pagamento no negócio realizado. Por sinal, não deixe de guardar esse documento com muito cuidado também.
